Бум недвижимости в Китае в интересах провинций

Версия для печатиВерсия для печати
статья гуанчжоу

Китайские провинции получают большой доход от ипотечного кредитования. От спада на рынке недвижимости они понесут большие потери. Как не допустить дальнейшего "надувания пузыря" и все же сохранить рост экономики, рассказал телеканалу "Россия 24" издатель Global Property Guide Мэтью Монтагу-Поллок.

Господин Поллок, что сегодня происходит на рынке недвижимости в Китае, закончился ли бум?
Спрос и предложение – это всегда сложный вопрос. Мы считаем, что в целом на китайском рынке существует переизбыток предложения, потому что доход по инвестициям в недвижимость является таким низким. Если вы являетесь владельцем недвижимости в Пекине или Шанхае и хотите сдать ее в аренду, вы получите менее 2%, возможно 1,7%, прироста по аренде в год, и это до вычета расходов. Это позволяет мне предположить, что на рынке очень много предложения. С другой стороны, уровень незанятых площадей недвижимости класса люкс в Пекине, например, значительно сократился за последние 2,5 года: с показателя 20-25% до нынешних примерно 6%. И это происходит, скорее всего, потому что люди приезжают на праздники в Китай и берут в аренду квартиру класса люкс, или это могут быть предприниматели, которые охотнее арендуют жилье, чем его покупают. Так что ответ – это зависит от разных факторов.

На каком уровне сегодня находятся базовые ставки по кредитам для бизнеса и ставки по жилищным кредитам?
Причина в том, что китайские власти начали беспокоиться о замедлении темпов экономического роста, поэтому они снизили процентные ставки два раза за последние два месяца. И сейчас базовая ставка по кредитам для предпринимателей составляет 6%, а ставка для получения кредитов на покупку недвижимости составляет 7,2% на год и 7,7% - на пять лет. Это сокращение не очень большое, но важным фактором здесь является именно то, что власти начали беспокоиться относительно замедления темпов экономического роста и стали изменять свою политику. Поэтому меняется все при увеличении открытости для банковского кредитования и инвестиций.

Смягчат ли китайские власти контроль над жилищным сектором? Нет. Они были обеспокоены "надуванием пузыря на рынке", и эта обеспокоенность сохраняется. И они стремятся сохранять контроль над рынком недвижимости. Они надеются, что влияние принятых мер на экономику будет более масштабным и простимулирует жителей Китая к увеличению расходов. Но они пытаются сделать так, чтобы новые меры не вышли на рынок недвижимости, но это достаточно сложно осуществить. Потому что то, что говорит центральное китайское правительство, – это одно, а то, что делают правительства провинций, – это совершенно другое. Правительства провинций получают большой доход от кредитования продаж, то есть бум на рынке недвижимости в их интересах. Судя по последним новостям, центральное правительство КНР создало 8 комиссий, для того чтобы проверить, что власти провинций действительно делают все возможное, чтобы ограничить ипотечное кредитование. Ведь появились признаки того, что власти провинций недостаточно ограничивают ипотечное кредитование, поскольку от спада на рынке недвижимости они могут понести большие потери. Однако в целом китайское правительство твердо намерено остановить "надувание пузыря".
За последние три года был зафиксирован рост процентных ставок. Большинство мер было именно в повышении процентных ставок. А также были приняты прямые меры – они давали указания банкам сокращать кредитование физическим лицам и девелоперам. Китайское правительство все еще имеет высокую степень прямого контроля над экономикой. Я не думаю, что система испытывает кризис, в том числе из-за высокой степени контроля со стороны властей. Банковский сектор обладает высоким уровнем капитала, а государственный долг является относительно низким. Таким образом, правительство Китая занимает устойчивое положение.

Каков ваш прогноз динамики на рынке недвижимости?
Я ожидаю стабильности. Сейчас мы видим высокую арендную плату и ожидаем увеличения спроса. Я думаю, что население Китая купило слишком много недвижимости. В Китае очень сложно найти инвестиционные альтернативы. Если вы разместите деньги на вклад в банке, вы не получите доход свыше 3%. Фондовый рынок также не слишком успешен, там много компаний, акции которых выведены из котировального списка. Ну и куда китайцам вкладывать деньги? В результате многие "идут" в зарубежные инвестиции, вкладывают деньги в недвижимость в других странах. Но я не ожидаю большой нестабильности.

Чем вызвано желание китайцев инвестировать за рубеж?
Многие ощущают необходимость снизить зависимость своих инвестиций от Китая. Они чувствуют чуть больше надежности, если они вкладывают свои деньги за пределами страны – хотя бы некоторую часть своих денег. И доход за пределами Китая выше, чем в самом Китае. Это еще связано и с образованием: многие хотят, чтобы их дети обучались за рубежом, и они покупают недвижимость для своих детей в тех странах, где они получают образование, а потом используют эту недвижимость для сдачи в аренду.

Телеканал "Россия 24"